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古民家のリフォーム、リノベーション、民泊もお任せ!

古民家のリフォームについて

古民家のリフォームについて

古民家のリフォームについては、柱や梁など重厚なおもむきを活かしたリフォーム術を考える必要があります。

また、経年経過の木材は、おもむきだけではなく強度もありますので、これを生かさない手はありません。建物の基礎や基礎上に立つ柱の腐食状況を調べ、床面が水平であるかのチェックをし、場合によっては基礎部の補強や補修をして下さい。

次に屋根周りからの雨漏りの有無を確認します。

殆どの古民家は、軸組工法のため土壁でできていて夏は涼しく冬は寒いというのが特徴で、筋交い、火打ちが無い場合が多いのです。

これでは断熱性や耐震性が確保されていませんので、壁は取壊して改修することになります。

耐震補強で補助金の申請をされる場合は、市町村との事前協議が必要ですから、建築士に図面の作成やその他資料の作成を依頼することが必要です。

また、補助金の申請をしない場合でも既存不適格建築物ではありますが、違法建築物とまでは言えないため問題はなく居住することは可能と言えます。

古民家のリノベーションについて

古民家のリノベーションについては、最も気になるのが土間にある炊事場だと思います。古民家のリノベーションは、いくらでもできる場所はありますが、あまりやり過ぎると古民家としての良さが損なわれてしまいますので程々にすべきです。

リノベーションでよく見かけるのが、古民家喫茶や古民家レストランなど様々ですが、古くなった畳の部屋を板の間にしたり、襖を取り外して1つの空間にされています。

そして、炊事場も土間ではなく床を設け給排水設備や厨房設備を設置しているのです。特にトイレは必ずと言っていいほど改修が必要だと思います。

リフォームやリノベーションをすることは、地域の景観を保全するだけではなく、古材の有効利用にとっても有意義なことです。

古材は、現在販売されている木材よりも強度があるたげではなく、現在使われている柱や梁に比べ、太く大きいのが特徴となっています。

これを活かしたリノベーションを行うことは、わが国や地域にとっても有意義なものに間違いありません。

古民家のリフォーム、リノベーションの流れについて

古民家のリフォーム、リノベーションの流れについて

古民家のリフォーム、リノベーションの流れについては、傷んでいる箇所のチェックから始めます。

特に基礎部分や屋根周りそして外壁の損傷部分が無いか否かのチェックです。古民家は、軸組工法でできていますから、基礎石と接する柱や梁腐食が認められる場合があります。

古民家に長く住もうと思われる時は、上記の補修や改修をして下さい。

これが終えれば、土壁の撤去をしてパネル材を設置し土壁のような雰囲気となるよう左官仕上げをすれば耐震性や断熱性が良くなります。

続いて畳の間を板の間にされる場合は、畳の下のネタ木の補修をした上で床を嵩上げをして下さい。

古民家の部屋毎の仕切りは、襖でされていますから、これを取り外し全体の雰囲気を見てから間取りの計画をします。

古民家の炊事場や風呂場は、土間の場合が多いですから、生活がし易いように他の部屋の高さに合わせた床を張ればいいですし、トイレが外にあるような古民家でしたら、室内に新設された方が便利です。

古民家のリフォーム、リノベーションの費用について

古民家のリノベーションは、新築に比べてコストがかからないというメリットがある反面、予想していたよりも費用が必要になってしまう傾向があることも注意点です。

希少価値のある材料が使われているという魅力があるため、材料にこだわり出してしまうと、莫大な価格になってしまいますし、構造部分などリノベーション範囲が広ければ、廃材の処分をする際にも、出費がかさんでしまいます。

リノベーションして古民家に住むためには、余裕をもって予算組み、貯蓄をするように心がけましょう。

古民家をリフォーム、リノベーションするときの費用相場は、元の家の状態によるので一概には言えませんが、300~500万円最低でもかかると見ておきましょう。

ただし、梁や柱などの構造材に傷みがある場合は補強工事が必要であり、耐震性に問題がある場合には比較的大掛かりな工事となり、費用はかさみます。

また、素材やデザイン、設備にこだわると1000万円、2000万円を超えることもあります。

古民家の民泊について

古民家の民泊について

民泊とは、民家に泊まることの総称です。

日本では民泊でお金をとることに規制がありましたが、民泊は世界的には当たり前になっており、日本でも規制緩和をして民泊でお金をとるところが増えています。

特に空き家古民家の場合は、維持費や固定資産税が取られるだけでは赤字を生むだけの物件のため、お金を生み出す民泊にして収益化を図る人もいます。

都会で暮らしている人たちが滞在先として田舎を選ぶ時代にもなっています。宿泊先を古民家にする人が増えていて、古民家に泊まってみたい、いずれは古民家に暮らしてみたいというニーズはかなりあり、古民家に泊まる旅行プラン人気を集めています

古民家を買い取って宿泊施設としてリノベーションする企業もあり、高い天井や囲炉裏など、古民家の良い部分を残しながら、居心地の良い宿泊施設が増えています。

また、1泊や2泊だけではなく、しばらくの期間滞在する民泊対応の古民家にリノベーションするところも出てきています。

古民家のリフォーム、リノベーション、民泊のQ&A

Q.古民家をリノベーションして飲食店を考えているのですが、取合えず土間の台所を床に改修・トイレと風呂の改修・客室になる部屋を一体化に改修などを行いたいのですが、レトロな感じで仕上げられますか?
A.どのようなイメージをお持ちかよくわかりませんので、お会いしてイメージをお聞きしたく思いますが、取合えず工事のイメージを説明します。

旧台所の設備を取り壊し、全て撤去した段階で床下に大引を設置し根太を取付けた上に床材を張ります。

この時幅が広ければ途中で床束(ゆかつか)を設置することもあります。

そして、厨房設備の高さを考慮し水道管や排水管を所定の高さに取付けるのです。

後は壁面の窓の高さを高くしたり、勝手口がある場合は、高さや位置を調整します。

トイレと風呂についても施工方法はあまり変わりませんが、風呂の場合は床下の土間上に水漏れがしないようにコンクリートを敷き排水管を埋設した後でガスの配管をしておきます。

電気の配線も天井裏でそれぞれ必要な箇所まで配線して終了です。

客室になる部屋は、個々の部屋が襖や壁で仕切られているものを除去し、荷重のかかっていない間柱も撤去するか否かを考えますが、耐震上問題があると考えられれば別途補強を行うか化粧棚を取付け趣きを変えるなどを行います。

解体した箇所から発生した木材が再利用可能であればレトロ感を出すため利用しますが、不足する木材は、新材を使用せずに当店に保管している古材を使えば趣きが変わると思います。

当店では解体工事を行って発生した古材等を買い取って保管していますので、これらを必要とするお宅があればお譲りすることも可能です。

現に古材を利用してテーブルを造ったり飾り棚を設けたりされています。

Q.鹿児島市内で古民家住宅を買ったのですが、修理をしなければならない箇所をどのように探せば良いのか教えてください。
A.鹿児島市は薩摩半島側ですから地震がよく起こる地域として知られていますが、日本古来の建築技術は「柔よく剛を制す」という考え方で建築が行われてきました。

強固な建物は、少しの揺れでもバランスを崩しやすいものです。

その為、倒壊し始めるとあっけなく崩れ落ちるのです。

束石の上に柱を立てる工法も地震が来て揺れたとしても束石から外れるだけで留まり全てが同時に外れることはまれにしか起こりません。

また、土壁でも揺れを吸収し壁土が剥れ落ちることにより揺れを和らげているのです。

古民家を買われる以上調べなくてはならない箇所はたくさんありますが、床面が水平か否かを見ます。

そして先ずは床下から始めてください。

土の上に石(束石)があり、その上に柱の下が載っていますが柱が束石からずれていませんか?

そして柱の裾が腐食していませんか?を全て調査してください。

次に畳を捲って根太木などが腐食していないかの確認です。

これは床下からでも見えますが、根太木の上面が水の侵入によって腐食していることがありますし根太の両端が腐食していて外れかかっていることもあるからです。

では天井の中を見ますが、小屋梁の両端の軒桁部がズレていませんか?

小屋束が外れかかっていませんか?

これ以外にも構造的に見ておく箇所はたくさんありますから、略図を書いて調査資料を残すようにしてください。

そして、長年放置されていた古民家の場合は、シロアリが繁殖しているかもしれませんので、注意深く観察してください。

チェックした結果、個所数が多いようでしたら、ご自身で補修をせずに専門家に見てもらった方が良いと思います。

Q.古民家で民宿を営業しているのですが、施設が少し高台に位置していて民家と少し離れていますので簡単な露天風呂を造りたいと考えています。この風呂の計画図を作成していただけるでしょうか?また、計画図書の作成費は幾ら位かかりますか。
A.お伺いして現地の確認をしなければ詳しいお話はできませんが、簡単な計画図を作成することは可能ですし設計図書費用は無料です。

施工するにしても温泉水を引込むのか、その他の水を使うかのによって配管方法や設備が異なりますので、この件につきましては後日相談させていただきます。

露天風呂造りの説明をしますが、とりあえず浴槽の深さを決めておいてください。

標準的な深さは、55?60?です。次に、地面を掘削してある程度埋める方法と部屋の高さ程度に合わせて造る方法があります。

露天風呂には岩風呂やヒノキ風呂そして石張のみの風呂や既製品を用いた風呂などがあり、1度に入浴される人数を設定しますが、ご予算に合わせてお考え下さい。

風呂釜は、源泉かけ流しをされない場合は、循環式機能のある釜を使用してください。

岩風呂を造られる場合は、湯温が下がりやすいので外側をコンクリートで作られた後、保温材を敷きこんでから、その内側に石を並べます。

保温材との隙間は、防水モルタルを充填して仕上げていけばいいと思います。

そして、風呂に使用する岩石は、火成岩である花崗岩(御影石・稲田石・蛭川石・庵治石・万成石・北木石)と堆積岩である凝灰岩(大谷石・別畑石・青葉石・若草石・竜山石・笏谷石)が最適な岩石となりますが、洗い場などに敷く岩石は、その他の材質でも大丈夫です。

最後に、どのような材料を使用して目隠し壁を造るかの検討もしてください。

また、露天風呂上部に四阿を造るのも検討してください。

古民家のリフォーム、リノベーション、民泊の実績

■ D様邸古民家の水周りのリフォーム

炊事場が土間でトイレは旧式のもの。

そして、風呂は五右衛門風呂でしたから、表の排水管から直していきました。

炊事場は蛇口の高さを上げてシンクもシステムキッチンに入替え、トイレは収納ボックスを取り付けると共にウォッシュレットのついたものに変更しました。

風呂場は、高さが他の床面と同じでしたからタイルや五右衛門風呂を全て撤去し風呂場事態をユニットバスに取替えました。

浴室全体が少し広かったので、浴室寸法も規定外の寸法のものにしましたので、ゆったりとしたお風呂が完成しました。

工事は、全て当初計画の通りに完成しましたので、1週間で完成させることができ、計画図面は、無料と伝えると、施主様は大変喜んでおられました。

■ E様邸古民家の耐震補強工事

過去に何度かの地震があったため、梁と柱の接続部に緩みが見られましたので、床下を調査したところ束石が割れていて柱の付根も腐食していました。

他の柱の基礎部を検査したところ、2箇所が見つかりましたが、それ以外の箇所にはズレは認められませんでした。

腐食している柱は、腐食部分を切り取って全て継ぎ足しました。

古民家は「地震の揺れを受け流す構造」となっているため、言わば「免震構造」といえますから、この古民家を耐震補強をするにしても基礎部分は固定しません。

免震構造を無視して耐震に変更すると他の箇所にも大きな影響が出てしまいます。

その為、下部構造は免震とし上部構造の内問題があると思われる箇所のみを改修いたしました。

今後、田舎暮らしをされる都会の方が増えるので需要増!

田舎暮らしを希望されているIターンやUターンのシニア層以外の方で、一極集中という言葉が大都会を飲み込んでしまい、これに馴染めない若者の都会離れが徐々に増えてきています。

若い夫婦の方も、のんびりとした環境の中で子育てをしたいと思っておられる家族が結構たくさんおられるのです。

少子高齢化の波は、日本全国どこの都道府県も抱えている問題ですが、田舎では過疎化に伴う限界集落になりかかっている地域があります。

ここに移住定住者を増やそうと役所も躍起になっていて、行政支援、移住定住促進補助制度などを活用して呼込み作戦を行っているのです。

住もうと決断される若者は、都会に比べ生活費が安く所得が少なくても十分な生活ができるというメリットがあるからだと思います。

また、インターネットの環境さえ整っていれば都会に住まなくても仕事が可能だという考えもあるからです。